È prassi consolidata, quando viene raggiunto un accordo fra venditore e compratore, stipulare il cosiddetto preliminare, che può
essere redatto dalle parti contraenti stesse o dall’agente immobiliare, quando si è ricorsi alla agenzia immobiliare, o dal notaio.
Tecnicamente, il preliminare è un contratto con cui «una parte (persona, ente o società) si obbliga a vendere ad un’altra parte (persona,
ente o società) che si obbliga ad acquistare un determinato immobile, ad un determinato prezzo».
Per rafforzare la volontà contrattuale, nella generalità dei casi, è previsto il versamento di una caparra detta confirmatoria, a conferma appunto della volontà negoziale. Nel caso di inadempimento del compratore, questi perderà la caparra; nel caso, invece, di inadempimento del venditore, questi dovrà restituire il doppio della caparra confirmatoria. La caparra penitenziale, invece, costituisce
il corrispettivo del recesso: ciascuna delle parti potrà recedere dal contratto pagando un corrispettivo alla controparte.
Una volta sottoscritto il preliminare, cosa succede se l’immobile oggetto del trasferimento viene ipotecato o pignorato? L’ipoteca o
il pignoramento sono “opponibili” al promettente acquirente?
Queste formalità pregiudizievoli sono opponibili al promittente acquirente anche se intervenute successivamente alla firma del preliminare. Esse dovranno poi essere cancellate prima del rogito di trasferimento.
Se invece il preliminare fosse stato fatto dal notaio? Il notaio, quando riceve il preliminare, lo registra e lo trascrive nei registri immobiliari.
Con la trascrizione il preliminare notarile è opponibile ai terzi: l’ipoteca o il pignoramento successivamente intervenuti sul bene non
sono opponibili al compratore, sono considerati cioè come non esistenti. Ovviamente le formalità pregiudizievoli dovranno essere cancellate a cura e spese del venditore prima del rogito anche perché spesso interviene un istituto di credito che fornisce il denaro al compratore per l’acquisto del bene. Solo il preliminare notarile garantisce le parti ed in particolare il compratore! Ecco quindi spiegata la convenienza a stipulare il preliminare dal notaio, l’unico tipo di preliminare che tutela veramente, appunto, il compratore.

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MARIO SARTORI STUDIO NOTARILE
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Email: msartori@notariato.it
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