Finalmente è arrivata la Circolare dell'Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni fiscali (prima casa) previste per l'acquisto della casa di abitazione da parte di giovani (Under 36). È la Circolare numero 12/E del 14 ottobre 2021.
Le misure di particolare favore previste per gli Under 36 presuppongono, come era emerso dalle prime interpretazioni delle norme introduttive delle agevolazioni (Decreto Legge n. 73 - Decreto Sostegni bis - modificato dalla Legge n. 106 del 23/07/21) che il richiedente abbia non più di 35 anni ed un ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a € 40.000.
Pertanto dette norme non si applicano se il giovane si trova nel corso del 36º anno di età nell'anno del rogito.
L'ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) relativa al nucleo familiare.
Quindi per gli atti notarili stipulati nel 2021, l'ISEE sarà del 2019 e farà riferimento ai soggetti componenti la famiglia anagrafica, fatto salve le eccezioni previste dalle norme (art.10 comma 5 D.Lgs.n.147 /2017: sospensione, perdita o riduzione attività lavorativa, interruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari, ecc.).
Nel caso in cui il giovane non sia in possesso di valido ISEE occorrerà fare istanza della DSU presso l'Agenzia delle Entrate anteriormente o quantomeno contestualmente all'atto notarile.
La Circolare non ammette che detto ISEE abbia una validità "retroattiva "ed il contribuente deve essere in possesso di un ISEE in corso di validità o di aver già provveduto a richiederlo alla data del rogito.
I due presupposti (ETA' ed ISEE) come sostenuto dai primi commentatori, valgono sia per l'Imposta di Registro (acquisto da privati) sia per l'Iva (acquisto da impresa).
Acquisto da privati:
- È prevista l'esenzione dalle imposte di Registro, Catastale e Ipotecaria (è dovuta la tassa di trascrizione di Euro 90).
Acquisto da impresa con atto soggetto ad Iva:
- Il beneficiario ha diritto ad un credito d'imposta di ammontare pari all'Iva corrisposta con aliquota 4%: tale credito d'imposta può essere utilizzato in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in cui è stato effettuato l'atto o successivo.
Negli atti soggetti ad Iva, è riconosciuta l'esenzione dalle imposte di Registro, Catastale e Ipotecaria fisse e si corrisponde il bollo di Euro 230 e la tassa di trascrizione di Euro 90.
Nel caso di acquisto da parte di più soggetti ma uno solo gode di agevolazioni, cosa succede?
In tal caso il regime di favore si applica solo al soggetto interessato, mentre l'altro soggetto dovrà corrispondere l'imposta di Registro prima casa pari al 2% con importo minimo di Euro 1000 e le imposte Catastale ed Ipotecaria nella misura fissa di Euro 50 ciascuna.
Nel caso di vendita della prima casa acquistata con le agevolazioni in oggetto e successivo riacquisto di altra prima casa, in sede di quest'ultimo acquisto non si potrà beneficiare del credito l'imposta in quanto nessuna imposta è stata corrisposta al momento del primo acquisto.
In caso di decadenza delle agevolazioni perché ad esempio l'ISEE è stato accertato superiore ad Euro 40.000, la Circolare prevede che trovi applicazione l'imposta di registro del 2% per la prima casa e non del 9% in quanto la dichiarazione prevista per l'acquisto dell'imposta di Registro 2% era comunque contenuta nell'atto: in tal caso si dovranno pagare anche le sanzioni e gli interessi.
È stato chiarito inoltre che in sede di mutuo si possa godere dell'agevolazione e cioè l'esenzione dall'imposta sostitutiva dello 0,25%, ricorrendone i presupposti, anche se l'acquisto dell'abitazione prima casa è avvenuto non in esenzione d'imposta ma corrispondendo il 2% dell'imposta di Registro.
Infine, la Circolare evidenzia l'opportunità che in sede di rogito di acquisto da privati venga richiesto il cosiddetto prezzo - valore anche se in sede di esenzione nessuna imposta debba essere pagata, perché almeno nel caso di decadenza dall'agevolazione e quindi nel caso di pagamento dell'imposta di registro pari al 2%, si potrà pagare l'imposta di Registro non sul prezzo, ma sul valore catastale degli immobili.
Quanto all'ambito temporale, le agevolazioni si applicano agli atti posti in essere dal 26 maggio 2021 e fino al 30 giugno 2022, salvo proroga.
